Démembrement de propriété

Depuis quelques temps, le démembrement de propriété est un terme de plus en plus récurent. Vous vous demandez certainement comme de nombreuses autres personnes, de quoi il est question. Pour faire simple, il s’agit d’un arrangement concernant un bien immobilier qui consiste à le partager avant sa transmission. Cette procédure n’a rien à voir avec l’indivision mais comporte de nombreux atouts qui peuvent aller dans la même vision que celle du propriétaire. Ce dernier peut par exemple souhaiter donner le bien.

Du point de vue de la loi, une personne a la possibilité d’avoir sur un bien qui lui appartient un droit de propriété. Cela peut se scinder en deux cas juridiques bien spécifiques :

De plus, le démembrement de propriété a lieu quand le bien immobilier est scindé entre un ou plusieurs bénéficiaires, et un ou plusieurs détenteurs. En outre, le droit de jouissance de la personne qui peut exploiter le bien et tout ce qui s’y rapporte concerne tous les éléments qui sont inclus de façon logique au bien considéré par voie d’ascension.
Toutes les charges classiques qui concernent le bien et les dépenses couvertes par les revenus incombent à l’usufruitier. Il a aussi le devoir de s’assurer que le bien reste en bon état, mais aussi l’utiliser de façon responsable. Par contre, rien ne l’oblige à prendre en charge les réparations importantes, sauf si elles découlent de l’utilisation.

Dans le cas où l’usufruitier ne remplit pas ses obligations en ce qui concerne le bon état du bien, le nu-propriétaire peut alors s’occuper de :

A la fin de la jouissance du bien, le nu-propriétaire retrouve tous ses droits sans être obligé de payer une quelconque redevance pour la succession ou la donation. De plus, les droits d’usufruit et de nue-propriété ont la possibilité d’être concédés ou soldés comme tels. Leur valeur est étroitement liée au délai du démembrement. Dans le cas où par exemple s’usufruitier meurt, le prix dépend alors de celui du bien mais aussi de son espérance de vie. Voici le taux appliqué dans cette situation :

  • 10% de la pleine propriété quand la personne qui exploite le bien a au moins 91 ans ou plus
  • 20% quand il a entre 81 et 90 ans
  • 30% quand il a entre 71 et 80 ans
  • 40% quand il a entre 31 et 70 ans
  • 50% quand il a entre 51 et 60 ans
  • 60% quand il est âgé entre 41 et 50 ans
  • 70%quand il a entre 31 et 40 ans
  • 80% quand il a entre 21 et 30 ans
  • 90% au-delà de 18 ans

Découvrez les formations de Yann Darwin

Il existe de nombreuses situations dans lesquelles le démembrement est envisageable, mais le plus courant est le démembrement conventionnel. Il est alors mentionné par écrit dans un contrat qui peut être gratuit ou payant, mû par la volonté de l’homme. Plusieurs causes peuvent justifier le fait qu’une personne veuille démembrer un bien :

Par ailleurs, il n’est pas possible d’investir des capitaux dans n’importe quelle région et espérer bénéficier des avantages de la loi Pinel. Seules sont éligibles les zones où la demande est très forte et l’offre presque inexistante. Voici une liste non exhaustive :

Il existe une autre forme de démembrement classique qui est l’usufruit légal. Il est la conséquence de la résolution du partenaire qui survit quand il n’y a pas un premier enfant ou à défaut d’une clause contraire, d’avoir tout le bénéfice de l’héritage en usufruit au lieu du quart en pleine propriété (conformément à l’article 757 du Code Civil). Dans ce cas les enfants peuvent hériter de la nue-propriété grace à la succession, ce qui fait que l’usufruit est considéré comme viager. Démembrer un bien peut aussi être la conséquence de mesures pour une cause de décès. Il peut alors s’agir d’une des dernières volontés ou la donation à la dernière personne qui survit entre les époux. Dans un tel cas de figure le démembrement a lieu à la mort du disposant. Pour illustrer : il n’est pas rare que certaines personnes transmettent par un testament la puissance des biens au conjoint tandis que les enfants bénéficient de la nue-propriété.
La forte croissance du taux de rupture a aussi fait croitre l’apparition d’une autre forme de démembrement de propriété.

En ce qui concerne par exemple un bien immobilier, le droit à en jouir de l’usufruitier est assez simple.  Il a la possibilité de se servir du bien et d’en tirer des gains, mais cela peut être difficile s’il s’agit par exemple d’un bien consommable. Le cas le plus représentatif est la jouissance d’une cave à vin sans l’ouverture des bouteilles.
Ainsi le fisc permet que la personne puisse jouir des biens comme si elle en était propriétaire, en y incluant des biens consommables pour peu qu’elle rende des biens identiques de même qualité et quantité à la fin de l’usufruit. L’opération porte alors le nom de quasi-usufruit et peut porter sur une variété de biens :

Le nu-propriétaire possède dans ce cas le droit d’exiger le paiement d’une certaine somme d’argent au quasi-usufruitier qui reste valable durant toute la période du démembrement.
S’il s’agit par exemple d’un quasi-usufruit viager, la personne qui a plein pouvoir sur le bien possède aussi le droit de créance à l’encontre du legs de l’usufruitier. Ainsi le droit à la jouissance d’un point de vue légal du partenaire qui survit s’il s’agit d’un usufruit sur capital revient aux enfants. Ces derniers pourront alors entrer en possession du montant de capital sur l’actif relatif à la succession du conjoint survivant (sans être obligé de payer un quelconque droit à la succession). En effet, il existe une forte probabilité que la personne qui bénéficie du droit de jouissance du bien gaspille le capital, et que ce qui reste comme actif à la succession ne soit pas suffisant pour dédommager les nus-propriétaires.
La meilleure façon de ne pas être confronté à des litiges consiste à inclure une clause qui réduit les droits de la personne qui bénéficie de la jouissance du bien. Cela peut être mentionné au choix :

Pour toutes les questions relatives au démembrement de propriété, il est recommandé de s’adresser à des professionnels de la gestion du patrimoine pour avoir les informations nécessaires.