Loi Censi Bouvard - Defiscalisation Immobilier

La loi Censi-Bouvard résulte de la reforme n°11 introduite par Mr. Michel Bouvard dans le cadre du projet de loi concernant les finances en 2009. Cette modification vient changer le statut de la location non meublée non professionnelle (LMNP) en mettant en place un autre système de défiscalisation. Comme c’est le cas avec la loi Pinel, les personnes qui souhaitent investir des capitaux dans les biens immobiliers éligibles auront droit à des allégements fiscaux. Ces derniers peuvent même atteindre 11% du prix de revient du bien immobilier sans dépasser le seuil de 300.000 euros.

Pour profiter de tous les avantages de la loi Censi-Bouvard, il faut en connaitre toutes les subtilités.

Tout savoir sur la loi Censi-Bouvard

Il existe une différence notable entre la Censi-Bouvard et le statut LMNP classique. De manière plus détaillée, cela veut dire que le contribuable bénéficie d’un allègement fiscal, et pas d’une réduction du revenu qui peut être imposé grâce au système d’amortissement du logement. Par contre le mécanisme des LMNP a toujours de beaux jours devant lui mais les personnes qui souhaitent investir des capitaux ont le choix. Elles peuvent ainsi opter pour le mécanisme loi Censi-Bouvard LMNP qui leur fait bénéficier d’un allégement fiscal limité à 300.000 euros.

Le montant de l’allègement fixé correspond à 11% de coût du bien immobilier acheté par le contribuable. La loi Censi-Bouvard ne peut être appliquée que pour des capitaux investis dans les biens immobiliers suivants :

Les appartements de tourisme classés
Les logements d’affaires
Les établissements chargés de l’accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
Les résidences destinées à l’accueil des familles de personnes âgées ou handicapées
Les résidences étudiantes
Les établissements de soins longues durées

En somme, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier de deux types d’allégements fiscaux en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) :

Le LMNP ordinaire qui permet de réduire le coût du logement dans le but d’avoir des revenus qui échappent à la fiscalité
Le dispositif de défiscalisation et d’allègement d’impôt grâce à la reforme Bouvard LMNP.

Qui peut en bénéficier ?

Tous les citoyens français qui payent leurs impôts peuvent bénéficier des différents avantages de la loi Censi-Bouvard. L’offre peut donc être saisie par tous les contribuables français qui investissent des capitaux dans des résidences de service. La seule condition est qu’ils doivent prendre l’engagement de mettre en location le bien immobilier pour une période minimale de 9 ans.

Par ailleurs, la loi Bouvard LMPN peut être appliquée à tous les citoyens français domiciliés qui payent leurs impôts. Cela doit être en conformité avec l’article 4 B et ces personnes doivent acheter une maison neuve ou en état futur d’achèvement dans un délai déterminé au choix dans :

Des résidences de tourisme
Des résidences étudiantes
Des EHPAD

Peuvent aussi bénéficier des avantages de la loi Bouvard LMNP, les investisseurs qui ont acheté un logement fini depuis au moins une dizaine d’années. Cette dernière peut éventuellement avoir subi une restauration, ou des travaux visant à l’améliorer et donc augmenter sa valeur. Le plus important réside dans le fait que ces travaux répondent aux performances techniques détaillées dans la partie II de l’article 2 B de l’annexe III du code général des impôts.

Les personnes qui souhaitent donc investir des fonds dans ces résidences ne doivent pas être des experts LMP. De plus, le fruit de la location a l’obligation d’être imposé dans la même classe que les bénéficies industriels et commerciaux (BIC).

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Les avantages de la Loi Censi-Bouvard

Si investir avec le dispositif Censi-Bouvard est aussi intéressant, c’est bien à cause de tous les avantages liés. Par exemple il donne à l’investisseur la possibilité de bénéficier d’un allègement fiscal qui avoisine 11% du prix d’acquisition d’un bien immobilier inclu dans une résidence service neuve. Voici les autres atouts :

Une réduction d’impôt: une famille qui investit par exemple dans une résidence de service à la possibilité de faire baisser ses taxes dans une proportion équivalente à 1% de l’investissement. La réduction a donc lieu sur la valeur du bien immobilier, mais aussi sur les honoraires du notaire. L’ensemble sera ensuite échelonné sur une durée de 9 ans.
Une gestion aisée pour le loueur meublé: peu importe le statut du loueur meublé, il a l’obligation de déléguer l’administration de ses résidences de service à une entreprise chargée de les exploiter. Les deux acteurs seront liés par un contrat de bail commercial qui portera au moins sur 9 ans, avec une possibilité de renouvellement. Cela constitue donc une assurance que le loyer sera régulièrement payé, que le bien soit occupé ou pas. C’est d’ailleurs l’un des avantages les plus intéressants de cette loi, car la personne qui investit les capitaux n’a aucun souci à se faire.

Ce n’est donc pas la peine d’aller à la recherche de locataires occasionnels ou de prendre le risque de se retrouver avec des loyers impayés voire même des travaux de réparation. En somme, l’investisseur ne s’occupe de rien en ce qui concerne la gestion du bien immobilier.
Des biens immobiliers très plébiscités: toute acquisition doit concerner une résidence de services (incluant le nettoyage, la laverie, le petit déjeuner, etc.). Peuvent être compris dans cette catégorie, les résidences pour les seniors ou les étudiants, celles d’affaires et de tourisme. En investissant dans de tels biens immobiliers, vous avez la possibilité d’avoir un retour sur investissement de façon continue et dans des proportions non négligeables.
Une réduction de 50% sur les revenus locatifs : puisque les logements sont livrés meublés, les personnes qui souhaitent investir des capitaux doivent alors faire la demande d’un statut. Il peut s’agir de celui du loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP). Dans tout les cas la procédure est composée de démarches administratives à effectuer à la chambre de commerce en ce qui concerne les LMP, et le centre des impôts pour les LMNP.

Dans l’éventualité ou le montant global des loyers perçus grâce à la location meublée est supérieur à 23.000 euros pour plus de la moitié des gains, le statut est alors celui du LMP. Si par exemple toutes les conventions ne sont pas validées, le statut devient alors celui de LMNP. Dans l’une ou l’autre des situations, il faut quand même retenir que le loueur meublé a droit à une réduction de 50% en ce qui concerne les bénéfices locatifs. En clair, les impôts sont seulement appliqués sur la moitié des loyers perçus par l’entreprise en charge de l’exploitation du bien immobilier.

Pourquoi se méfier de la loi Censi-Bouvard ?

En dehors des risques inhérents aux différents processus de défiscalisation immobilière comme la surévaluation du bien ou des loyers, investir des capitaux en Censi-Bouvard possède bien des risques qu’il ne faut pas perdre de vue. Que retenir à ce propos ?

L’amortissement immobilier et régime fiscal: choisir le dispositif Censi-Bouvard contrairement à ce qu’il est possible de penser, ne fait pas profiter du dispositif d’amortissement destiné aux LMNP. De plus le citoyen doit révéler ses loyers conformément au regime fiscal. Le dispositif Micro-BIC donne la possibilité de profiter d’un rabais de l’ordre de 50% des loyers encaissés. L’amortissement du bien immobilier est irréalisable avec la loi Censi-Bouvard, car les détenteurs doivent user du dispositif fiscal effectif et toutes ses implications.
Le regime réel doit être étendu: dans le cas où le même propriétaire met en location deux biens immobiliers meublés (et si l’un d’eux a été acquis sous le couvert de la loi Censi-Bouvard), le même dispositif devra être appliqué. Puisque les investissements de capitaux en Censi-Bouvard ne sont pas couverts par le Micro-BIC, la globalité de l’activité de loueur en meublé sera alors couverte par le régime réel.
Sans rabais, la note fiscale s’envole: si le bien immobilier ne peut pas être amorti en Censi-Bouvard, alors la tâche peut être compliquée d’un point de vue fiscal. Durant la période de l’emprunt, il faut savoir que les intérêts seront une diminution des loyers. Au fur et à mesure que les intérêts dans les sommes à verser mensuellement baissent, l’investisseur à l’obligation de payer l’impôt qui sera fixé sur les loyers.
Attention au rappel de TVA: cerise sur le gâteau, la personne qui souhaite investir des capitaux sous le couvert de la Censi-Bouvard doit procéder d’une manière spécifique. Le bien doit être cédé avant que le crédit ne soit épuisé ou au bout du délai de 9 ans, qui correspond à celui de l’engagement. Dans le cas contraire, la probabilité est très forte de se retrouver dans une position inconfortable avec le fisc.

En achetant un bien immobilier, les incitateurs plébiscitent la situation selon laquelle la TVA ne peut pas être récupérée, mais ne déclarent pas qu’elle est totalement acquise après 5 ans en ce qui concerne les biens meubles et 20 ans pour les autres. Le propriétaire qui a par exemple envie de céder son bien immobilier après ce délai d’engagement de 9 ans à l’obligation de payer au trésor public la somme correspondant à 11/20^e de la TVA qui lui a été reversée.